上海市经济适用房满5年怎样买卖？买卖有哪些税费？怎样计算？

相比普通商品房而言，经济适用房在价格上相对要便宜，但是申请经济适用房有哪些条件呢？具体流程是什么呢？可以交易买卖吗？

所谓经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。
一、准入标准
同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房：
（一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。
（二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）、人均财产低于21.6万元（含21.6万元）。
（四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。
对符合规定条件的共有产权保障住房申请对象，可以调整住房面积核算方式。具体办法，由市住房保障房屋管理局另行制订。
二、供应标准
对申请购买共有产权保障住房的，按照下列标准供应：
（一）单身申请人士，购买一套一居室。
（二）2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。
（三）4人及以上申请家庭，购买一套三居室。
（四）申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区（县）政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。
申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。
三、经济适用房申请流程
1、申请
申请审核通过的家庭将通过计算机程序公开摇号取得轮候序号，并根据排序先后进入选房专场选购住房。因此，能否购买到经济适用住房，不取决于申请家庭提出申请的时间先后。
2、受理
区房管局受理申请，对要件原件进行审验，并与相关复印件核对。经审核符合条件的申请人，填写《上海市定向购买经济适用住房申请审核表》;对经审验不符合条件的，将要件原件及复印件退回申请人，并向其出具《上海市不符合购买经济适用房条件通知书》。
3、公示
区房管局要将经审验符合条件的申请人家庭人口、收入、住房等情况在拆迁现场或所在街道办事处公示栏进行10天的公示。
4、审核
初审过程中，街道(乡、镇)住房保障机构将在15个工作日内完成户籍年限、住房面积核查，之后委托上海市居民经济状况核对中心在45个工作日内完成经济状况核对，随后开展为期10天的初审公示。初审通过的，区(县)住房保障机构在15个工作日内完成复审核查，随后开展为期7天的复审公示。
5、摇号和选房
两次摇号，主要采取公开摇号方式轮候选房，第一次摇号确定轮候次序，建立轮候名册;第二次摇号确定购买或者承租的经适房。
6、购房
申请人自《购房证明》开具之日起6个月内，持该证明、本人身份证及复印件到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。销售单位与符合规定的购房人签定《上海市经济适用住房买卖合同》后，收回购房人所持《购房证明》并留存备查。
7、登记
居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。在办理权属登记时，登记部门应与网上销售明细进行核对，核对无误的，予以办理权属登记，并注明“经济适用住房”字样和准许转让日期。转让日期。
一处选房和购房结束后，本次购房中取得的各种证明和通知书将作废，新的经济适用住房楼盘销售时，符合申购条件的人员和家庭需按照上述环节，再次参与购买。
四、经济适用房的买卖规则
《上海市经济适用住房预售合同》中明确规定：个人购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在取得完全产权以前，一方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
也就是说，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
在售的已购经济适用房分两种情况处理：一是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于“住满5年”的时间问题，以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。上海经济适用房的买卖可以根据5年的期限判定如何进行交易。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。
1、已经住满5年的上海经济适用房的买房
对于已经住满5年的上海经济适用房买卖，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，若按现市场3600元/平方米进行出售，则需按3600*95*10%计算，补交34200元的综合地价款。
出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
2、尚未住满5年的上海经济适用房买卖
法律依据：《经济适用住房管理办法》第三条经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

“我家的经济适用房满五年了，请问如何可以上市交易？政府份额该怎么补缴？出售后再买商品房，按第几套房计算？”最近，小编在后台收到了粉丝周先生的留言咨询。

2013年，周先生申请到了一套1室户的经济适用房，也就是现在居住的，位于宝山区罗店大居的房子，2016年他办出了房产证，到今年已经满5年。

在这5年中，周先生结了婚，也生了宝宝，居住空间日益局促，他一直有想要换一套更大面积的商品房的想法，但碍于经济适用房未满5年不得直接上市交易的政策规定，周先生和家人只能暂时蜗居在小房子中。

眼下，这套经济适用房已经于今年9月满5年了，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》相关规定：本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额。这也意味着他的房子可以上市交易了。

其实，和周先生有同样疑问的购房者还真不少，2010年起，上海开始供应共有产权保障住房（也称经济适用房），房源基地遍布宝山顾村、罗店、松江泗泾、嘉定江桥、南翔、黄渡、浦东周康航、曹路、闵行浦江、鲁汇等板块。

截至2020年底，全市共有产权保障住房历年累计签约购房约12.75万户（按照其中60%为复合家庭测算，实际受益家庭约21.3万户）。

对于不少当初的经济适用房申请人来说，随着收入的增加、家庭成员的变更、对住房条件要求的提高等原因，让他们打算取得房地产权证满5年后，卖掉原有的经济适用房，置换面积更大、离市区更近的商品房。

因为经济适用房有规定，产权人必须将现有的经济适用房产权全部回购或出售，才能另行购买商品房。因此在宝山顾村、罗店等大居基地，越来越多已满5年的经适房被挂牌到房产中介门店中。

然而与普通商品房交易不同，经济适用房上市交易，也需要满足一系列条件。那么，经济适用房满5年如何计算？政府产权份额如何补缴？转让要准备哪些材料和手续？今天，小编整理了相关资料，供大家参考。

01经适房上市交易要满足哪些条件？

《上海市共有产权保障住房管理办法》明确规定：本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，但购房人、同住人拒不履行区住房保障行政管理部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的，应当在办理商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额，但符合确有必要购买商品住房情形的除外。具体例外情形，由市住房保障行政管理部门规定。

非本市户籍家庭购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，其交易管理按照本市相关规定执行，但购房人的户口迁入本市的，按照第一款、第二款规定执行。

指定机构放弃优先购买权，方可向他人转让

上市转让共有产权保障住房的，全部购房人、同住人应当达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构在同等条件下有优先购买权；放弃优先购买权的，方可向他人转让。共有产权保障住房被上市转让或者优先购买的，购房人按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。

收益部分要和政府分成

经适房如果满5年后要出售，可以按照市场价格出售，但收益部分要和政府分成，一般是70%属于个人，30%属于政府。也因此，购房人、同住人购买政府产权份额的，就需要补缴价款，购买政府产权份额，补缴价款，其计算公式为：

补缴价款=房源项目市场基准价格×浮动幅度×住房建筑面积×政府产权份额。

市场基准价格需要评估

据了解，这个房源项目市场基准价格，需要由具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考相邻地段、相近品质商品房价格等因素来拟订。同时单套房的销售价格，在销售基准价格基础上，还根据楼层、朝向、位置，形成一个浮动幅度，浮动幅度不超过±10%。

如果你想要了解自家的经适房需要补缴多少房款，可以拨打区保障房中心电话。

02经适房满5年如何计算？

以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。　

经济适用房税费计算

01 契税

计算方式为

①首套购房：

【90平米（含）以下】（网签价-増值税）×1%

【90平米以上】（网签价-増值税）×1.5%

②二套购房：（网签价-増值税）×3%

02增值税及附加

计算方式为

契税票填发日期或产权证填发日期满五年：

【普通住宅】免征；

【非普通住宅】（网签价-原值）/1.05×5.3%（远郊区县为5.25%）

03个税

计算方式为

①满五唯一：免征个税

②满五不唯一：

【房屋原值可查】（网签价-原值-合理费用）×20%

【房屋无原值】（网签价格-本次增值税）×1%

04综合地价款

计算方式为

①2008年4月11日（含）之前购买的经适房满5年，需缴纳：网签价×10%

②2008年4月11日之后购买的经适房满5年（需要开具政府放弃回购证明，网签单价必须高于政府放弃回购证明单价），需缴纳：（网签价-原值）×30%

05 印花税

计算方式为

①个人纳税：

买方2.5元/本

卖方新房本2.5元/本，老房本5元/本

②小规模纳税：

买卖双方各0.025%

③一般纳税人纳税：

买卖双方各0.05%

二类经济适用房税费计算

01 契税

计算方式为

①首套购房：

【90平米（含）以下】（网签价-増值税）×1%

【90平米以上】（网签价-増值税）×1.5%

②二套购房：（网签价-増值税）×3%

02 增值税及附加

计算方式为

①产权满二年：

【普通住宅】免征

【非普通住宅】（网签价-原值）/1.05×5.3%（远郊区县为5.25%）

②产权未满两年：网签价/1.05×5.3%（远郊区县为5.25%）

03个税

计算方式为

①满五唯一：免征个税

②不满五不唯一：

【房屋原值可查】（网签价-原值-合理费用）×20%

【房屋无原值】（网签价格-本次增值税）×1%

04 土地出让金

计算方式为

网签价×3%

注：二类经适房中有一种特殊类型叫集资建房，如业主是从“北京市住宅合作社”或“区住合作社”购买的房产。

① 购买时间满5年才可上市出售

② 单位同意出售

③ 缴纳网签价10%的土地出让金

05 印花税

计算方式为

①个人纳税：

买方2.5元/本

卖方新房本2.5元/本，老房本5元/本

②小规模纳税：

买卖双方各0.025%

③一般纳税人纳税：

买卖双方各0.05%

以上税费计算为网签价>最低过户指导价情况的计算方式；