哪些房子不能投资

老破小：

房龄超过20年，缺乏物业和学区等附加价值的房子。这类房子持有成本高，流通性差，市场供大于求，价格走势不容乐观。

超高层：

高层住宅维护成本极高，老化问题严重，维修难度和成本巨大，且拆迁可能性极小，未来可能面临拆不掉又难居住的困境。

老家的房子：

在外地工作却在老家购房的人群，这类房产未来弊端愈发显著，如增值潜力有限、维护成本高、流动性差等。

价格遭哄抬的住宅：

高房价时期的高层塔楼，这些房子并非基于用地效率和提高集约程度建造，而是为了稀释楼面成本和提高利润，因此在房价普跌时期容易贬值。

地王身边的成品房：

地王出现会带动周边房价上涨，但实质上并没有提升，且装修成本可能随时间贬值。

轨道旁边的公寓房：

虽然轨道交通能带动房价上涨，但公寓的流动性差，税费高，且未来升值潜力有限。

公寓：

公寓的持有成本高，税费重，流动性差，且通常不具备学区等附加价值。

没有电梯的老旧小区的顶楼：

这类房子存在爬楼困难、水电经常出问题等问题，生活体验差。

一层十几户的公寓：

这种户型的公寓居住密度高，私密性差，且通常不具备良好的物业管理。

别墅：

由于“禁墅令”的实施，别墅的修建和发展理念已经跟不上现代城市的发展要求，且总价昂贵，流动性差。

小产权房：

没有房产证，没有法律保障，存在被政府禁止交易的风险。

商住公寓：

产权年限短，使用不便，且升值潜力小，转手困难。

商铺：

供过于求，租金高，但经营成本高，且容易受电商冲击。

办公楼：

空置率高，且电商对实体的冲击严重，导致租金收益不稳定。

质量不好的房子：

质量不佳的房子存在安全隐患，且维修成本高。

五证不全的房子：

法律手续不齐全，存在法律风险。

物业不好的房子：

物业管理不善，居住体验差。

临近污染源的房子：

环境差，影响居住健康。

产权不清晰，所有权有纠纷的房子：

产权问题可能导致法律纠纷，影响投资回报。

土地上曾经是化工厂的房子：

存在环境污染风险，影响居住安全。

还在抵押的房子：

产权受限，难以进行交易。

综上所述，这些类型的房子在投资时存在较大的风险和不确定性，建议投资者在购买前要仔细评估和权衡。