等额本金与等额本息，计算公式？买房如何选？

正常情况下，大多数人是接触不到等额本金与等额本息的。目前来说不论是银行贷款还是各种贷款公司的贷款，涉及等额本金与本息的都非常少，大部分的借款都是到期一次还本付息。不论是创业时贷款还是企业经营需要资金，在办理贷款的时候，基本上都是到期一次还本，平时是偿还利息。

但是随着时代发展，尤其是分房时代过去。人口不断增多的时候，从分房变成要买房的时候，为了解决大家住房问题，也就出现了房贷。这个时候等额本金、等额本息被越来越多的人知道。但是很显然的大部分人都是分不清的，都是被动地选择了等额本息，直到想提前还款或者置换房子的时候，发现自己苦苦还了数年房贷、还了几十万，实际本金没有还多少，开始懊恼为啥没有选择“等额本金”

什么是等额本金？等额本息？

首先，等额的意思，自然就是肯定还款中某个金额是固定的。等额本金的意思就是每个月还的本金一样，比如贷款150万，借款30年，那么每年要还款的本金都是5万。等额本息的意思就是每个月还的本息合计数是相同的，也就是比如借款150万，借款30万，那么每年需要还的就是本息就是借款150万本息合计除以30年【（150万+借款150万30年的利息）/30年】。

其次,等额本金，等额本息，在计算每期要支付利息的方式都是一样的，就是剩余未还的本金*每月利率。

再则，借款总额和年限相等的情况下，用等额本金还款要比等额本息总还款少。

如何计算每期还款额？

一、等额本金

每月需要还款的本金=借款总额/贷款月利率

每月需要还款的利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款额=每月还款本金+没有还款利息

总还款利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

总还款额合计=借款总额+总还款利息

=借款总额+(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

二、等额本息

每月还款金额=-PMT(贷款年利率/12,贷款总月份,贷款本金)

=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

每月还款利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款本金=每月还款金额-每月还款利息

总还款利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]。

三、举例说明：安怡买房贷款150万，贷款利率5.68%

1、等额本金（可依据上述公式导入表格计算、跟踪）

总还款情况

每月还款情况

2、等额本息：

总还款情况

每月还款情况

差异？如何选？

一、总还款额的差异（参考案例）

在借款150万，贷款30年，利率5.68%的情况下，等额本息总还款额3,127,321.63元比等额本金2,781,550多还345,771.63元。也就是说多还34万多利息，

二、每期还款本金差异（参考案例）

贷款30年的情况下，在前面11年里，等额本金每月需要还款的金额都是大于等额本息还款的，在还款了11年也就是132个月的时候，等额本金的情况下总还款合计是130万7998.61元，而等额本息总累计还款114万6684元。

三、二者的关联（参考案例）

等额本金少还的利息，实际上就是每月多还款导致的。也就是说等额本金还款的情况下，在第11年的时候，等额本金累计比等额本息多还款16万多，争取到了一个时间价值，就是少借了占用了银行的钱，因此总利息会比等额本息低。

二者计算每月需要还款的利息方式都是一样的，就是占用银行资金多少就要付多少利息，因此在有钱的情况下，能少借贷款并采取等额本金就能更少的占用银行资金，自然利息就要少付。

四、如何选？

1、需要考虑自己赚钱的能力。已经举例说明借款150万30年的情况下，在第11年之前每月等额本金还款的压力会很大，尤其是最开始的时候，这个压力会随着还款时间而相对降低。但是我们都知道，要用贷款就是我们没有钱。同时买了房还需要支付很多其他的各种费用（交房、税费、装修、中介、办证等等费用），那刚买房的时候压力是非常大的。

2、看买的房子类型：买期房的情况下，因为没有交房，不需要支付装修费用，但是若没有其他房子情况下，就会产生一个租房费用。一般来说租房的压力会小于一次大于支付装修、交房等压力的，这种情况下，可以选择等额本金。毕竟贷款金额相同情况下多支出钱，大多数情况下都是不愿意的。

3、若有计划提前还款，优选等额本金。等额本息前期支付的利息较高，若选择提前还款，便没有必要去多付太多利息。经过对比，贷款金额和期限一致的情况下，当还款超过三五年的时候，提前还款的意义不到。因为超过这个时间还款，我们已经支付了大量利息，从成本效应上来说，提前还款是吃亏的。但是不愿意背负债务、贷款利率高于其他借款利率、投资回报率非常低等情况下，我们有钱是可以提前还款的。